重磅参考:2017年兴宁市中心城区房地产市场研究

  编者按:这几年,随着城镇化的不断推进,房价成为大家无法回避的一个话题,北上广深成了高房价的代名词。一中的校友,在大学毕业之后,也面临着买房、成家的各种问题。在大城市房价高企不下的情况下,回乡置业渐渐成为不少青年人的选择。在这个背景之下,受几位珠三角校友的委托,我们几位在家乡工作的年轻人,利用自己在家的便利,通过走访兴宁的房地产市场,收集市场交易数据,花费近一个月的时间,写出了下面这份兴宁市中心城区房地产市场研究报告,给广大有需要的校友提供一个参考。

  兴宁市位于广东省东北部,地处东江、韩江上游,至广州377公里,至深圳347公里,至梅州57公里。辖福兴、兴田、宁新3个街道办事处和17个镇,市政府驻兴田街道。总面积2104.85平方公里,城区规划面积51.9平方公里,至2003年建成面积12.8平方公里。总人口119万,城市人口24万。

  兴宁是粤闽赣边区域性陆路交通枢纽。国道205,省道225、226,梅河高速公路、兴畲高速公路,以及在建的济广高速公路、兴汕高速公路均贯穿全境,南接珠三角,东连潮汕揭、海西区。全市每百平方公里公路密度为133.72公里,高速公路总通车里程64.16公里。

  兴宁市2015年GDP为146.37亿元,总额在梅州市各县(市、区)中排名第二,同比2014年增长11.5%,增长速度在梅州市各县(市、区)中排名第二。兴宁市2016年GDP为165.97亿元,在梅州市各县(市、区)中仅次于梅县区(187.18亿元)排名第二,比2015年增长6.0%,但增长速度在梅州市各县(市、区)排名最后一名。

  2015年固定资产投资额为85.12亿元,比2014年增长38.4%。兴宁市2016年固定资产投资额为64.68亿元,比上年下降24.0%,投资增速有所回落。主要是因为兴宁市经济基础薄弱,尤其是2015年投资高位增长,2015年新上项目未能接上,一些重大项目未能如期开工或推进难度大,进度滞后,造成投资大幅回落。

  兴宁市2016年城镇居民人均可支配收入22262元,比上年增长7.8%;农村居民人均纯收入14621元,比上年增长8.4%,城乡居民收入保持较快增长。

  兴宁市2016年第一产业增加值45.18亿元,比上年增长4.2%,农业生产稳步发展;第二产业增加值40.56亿元,比上年增长5.4%,工业经济低位运行;第三产业增加值80.24亿元,比上年增长7.2%,现代服务业发展速度放缓,其中旅游业发展较快。三次产业比为27.2:24.4:48.4。

  全国新一轮楼市调控政策来袭,半个多月以来,全国众多城市跟进出台或升级限购政策,为火热的内地楼市降了一把温。在调控政策横扫之下,房地产行业仍保持乐观态度,多家房企上调2017年销售目标或加速拿地。

  中国国家统计局发布的数据显示,2月份,中国70个大中城市中,新建商品住宅价格上涨的城市有56个,持平的城市有2个。而1月份,70个城市中房价上涨的城市数量是45个。今年1-2月,广东商品住宅销面积同比增长的城市达16个,房价同比上涨的城市则达19个,其中珠三角城市总体上不仅绝对值高,相对涨幅也较大。

  在2017年3月23日举行的广东房地产市场景气分析会上,与会嘉宾预测,今年热点城市的成交量将有所下降,总体房价上涨趋势将得到遏制,但预计调整幅度有限。世联行董事长陈劲松认为,得益于都市圈和城际交通发展,人口政策等利好,房地产需求将不断积累,长远来看恐怕限购难止回暖。

  广东省房地产协会认为,热点城市房价的快速上涨,激发了三、四线购房群体的购房意愿,在当前投资环境尚未明显改善、投资渠道仍较有限等背景下,非限购城市的楼市可能呈现阶段性的活跃期。

  房地产企业也表现出乐观积极的态度,多家房企上调2017年销售目标和积极购置土地。碧桂园集团22日表示,今年内地的销售目标定在4000亿元人民币(下同)。截至今年前两月,碧桂园的合同销售金额已经达到873亿元,位列行业第一。恒大集团2017年地产销售的目标是4500亿元。

  不仅是房产大鳄,一些中小型房企也在积极跟进房地产业务。曾在5年前转型轻资产而错失近几年土地增值红利期的深圳花样年集团近日也表示,2017年将进行第二次转型重新回到房地产业务,并将2017年销售金额调高至150亿元,比2016年销售业绩多出近28亿元。花样年集团董事会主席兼总裁潘军认为,深圳的楼价在未来5到10年仍会持续上涨,今明年将会超越香港。

  据广东统计局发布的数据显示,1-2月,广东房地产开发企业本年土地购置面积186.62万平方米,同比增长68.4%,增幅同比提高93.8个百分点。本年土地成交价款166.76亿元,增长212.5%,增幅同比提高251.1个百分点。

  兴宁市总人口2015年为120万人,据《兴宁市城市总体规划(2010-2020)简本》兴宁市人口规模远期2020年为130万人,远景2030年为140万人。2015年城镇人口达42万人,城镇化水平为35%,预期2020年城镇人口为59万人,城镇化水平达45%,到2030年,城镇人口为84万人,城镇化水平达60%。随着近年来随着城市化进程的加剧,人居环境改善,出现了周边村镇人口进城置业及外出务工人员返乡的现象,对城市人口有一定的补充,兴宁市房地产市场从远景来看,还有较大的后市。

  主城街道及人口:兴田街道户籍人口17万,福兴街道户籍人口3.37万,宁新街道户籍人口10.3万,合计30.37万人,分布在52平方公里的主城区域。据《兴宁市城市总体规划(2010-2020)简本》,到2020年,由福兴街道、兴田街道、宁新街道及新陂、宁中、刁坊的一部分共同组成20-50万人的中等城市。兴宁本地绝大多数为客家人,崇文重礼,逢节假日回乡探望老人的优良传统,人流的潮汐效应非常明显。

  兴宁房地产市场总体约有60个楼盘,其中项目处于南部新城区新开发有20个楼盘,且多为高端物业,整体市场以自住需求为主,大部分楼盘入住率可达9成以上。核心客户群体为本地私营企业、个体户、事业单位职员和高管等中高端客户群体。群体特征为以男性居多,收入水平和消费水平较高,普遍在30岁以上,对居住环境有较高的要求。

  产业转移方向。2014年,兴宁市紧紧围绕振兴发展主线,以“三园一区一基地”建设为中心,凝心聚力,抢抓机遇,全力推进重点工程、重点项目建设。

  园区经济加快发展。东莞石碣(兴宁)产业转移工业园扩园提速。加强与广州市天河区的合作共建,理顺园区管理体制,完成征地1200多亩,投入3.5亿元完善园区基础设施,污水处理厂投入使用,220千伏变电站、安置区、自来水管网等工程建设进展顺利。

  招商引资成效明显,全年共引进华润燃气、凯闻食品、深圳电商企业联盟等合同项目58个,计划投资总额211.4亿元,其中亿元以上项目29个、乡贤投资项目30个。主动融入丰华兴梅产业集聚带,规划了兴宁(水口)工业园。

  旅游经济效益初显。神光山广场、石古大王、体育公园、南山湖、百花园等主要景点建成开放。神光山皇家金煦国际度假村和佛教文化园动工建设。熙和湾客乡文化旅游产业园入选全国旅游优选项目。广东明珠养生山城、欢乐崖家文化旅游度假村等项目扎实推进。以客家古民居、休闲养生等为特色的乡村自驾游蓬勃兴起,带动商贸、文化和服务业加快发展。

  2012年之前,商品住宅年平均供应量为4000-6000套,年均去化量为3000-4100套,供销比为1:1.3,基本平衡。

  2013年伊始,随着大盘进驻,供应量增长迅速,2013年全年供应近7000余套,销售量近5000套。据统计,2014—2015上半年达到11000套,市场明显供过于求,竞争尤为激烈。

  据房讯网提供的楼市月报统计,2015年(实际指2015年3月-2016年2月)月平均网签数量为333套,截止至每月月底库存量平均为10152套。2016年(实际指2016年3月-2017年2月)月平均网签数量为259套,截止至每月月底库存量平均为7343套,与2015年同期相比,2016年房地产销售数量有明显的下降,但库存量也有明显得下降,说明2016年的房地产市场以去库存为主,而销售量在2016年11月后也有了较大的回升。

  综上表可以看出,随着兴宁市房地产发展逐渐步入成熟期,市场竞争加剧,大盘遍地开发,普通楼盘进入发展瓶颈,大盘(如宁江新城、联康雅筑、汇景花园等)抢占了较高的市场份额。纵观兴宁乃至粤东的大盘开发,都在寻找其独特的差异化竞争模式。

  抢时机,走情感——最先进驻南部新城(发展规划片区,拿地便宜),以老板本地人投资建设家乡为切入点。

  大盘规模,超前理念——打造当地最大规模大盘(86万㎡),以引入一二线城市的规划理念,领先于本土普通楼盘8-10年的,作为后期宣传的噱头。

  造口碑,保品质——注重客户关系的维系,从早期对市场客户(连续大型活动),待老客户基础足够后,开始加强对业主的关系维护(节假日送礼品,营造居住氛围等),实现当地市场的口碑传播。同时,注重在规划品质上的维护,避免出现品质上的负面影响,及时解决。

  :文峰幼儿园,快乐宝贝幼儿园,侨兴第五幼儿园,大岭小学,贵和幼儿园,春蕾第二幼儿园

  :乐万家连锁超市广场分店,百家购物广场,七天尚港,百福·好邻居商场,欧尚大型购物超市,晶淳阳天商店

  地理位置优势明显——兴宁城区的规划划分为两心、三轴和多片区发展的,兴一广场就位于新老城区双城中心,占据了地段、交通和配套三大优势。

  兴宁首个城市综合体项目——以商业为核心,联合住宅配套和星级商务酒店、写字楼配套的城市综合体,将会联合周边的行政政务中心,共同形成兴宁新的CBD。

  自2010年起,兴宁高端楼盘房价涨幅惊人,2013年跨过5000元/㎡大关,2014年个别楼盘突破5500元/㎡的高值,2014年后均价保持在4000-5000元/㎡的水平。

  近期兴宁市中心城区各楼盘房价及其涨幅比较注:数据来源于房天下网站兴宁市中心城区近期主要楼盘位置及其价格分布图注:数据来源于房天下网站

  至2020年,中心城区建设用地扩展边界北至宁新街道洋岭社区,西至县道225城区段以东,南至神光山生态旅游项目发展区以南,东至宁新街道与永和镇交界处,此确定的边界范围内土地全部为中心城区范围。

  四轴:以兴南大道形成城市南北向发展轴,以官汕路、人民大道和锦绣大道为城市东西向发展轴

  多组团:城北商贸组团、古城组团、滨江商住组团、商贸物流组团、城北居住组团、行政中心文化组团、城西北居住组团、旅游服务组团、高新技术产业组团、神光山组团

  2013年,《兴宁市南部新城控制性详细规划编制和城市设计》已经基本落地。兴宁城市架构将由单中心结构发展成双中心结构,实现“双心联动,轴带发展”的总体城市布局形态。南部新城——南部新城为中心城区人民大道以南范围,总面积约为36平方公里,是兴宁未来发展的重点地区,建成后人口规模可达到26万人。2013年动工建设,5年内初步建成规模,10年内全面完成整个新区建设。

  南部新城构筑“轴带生长,一核两翼”的城市格局,以行政文化中心片区和商贸物流片区为核心,通过锦绣大道和新城大道向双翼伸展,串接科教研发片区、旅游服务片区、滨江商住区、城东居住片区和神光山生态旅游片区。

  据《兴宁市城市总体规划(2010-2020)简本》,兴宁市中心城区建设用地的发展方向为近期应首先考虑南向的拓展,北向只适宜结合现状发展建设情况进行局部改造和建设,东向和西向可结合城市中远期发展的需求作为远期用地。城市发展方向可以概括为“南进北优,东联西拓”。

  据《广东省兴宁市土地利用总体规划》至2020年,中心城区建设用地总面积为3600公顷,城乡建设用地面积为3064公顷,中心城区常住城镇人口为27万。2009年,全市人均建设用地184平方米/人,至2015年,全市人均建设用地控制在175平方米/人以内;至2020年,人均建设用地控制在164平方米/人以内。随着人均建设用地的减少以及从城市规划长期来看,私人自建房将会越来越少,楼盘开发也会走向规范化。

  交易地块主要集中在兴宁城南区及福兴街道即南部新城一带,据统计,整体成交总量约187705.52㎡,总成交金额约2.9亿元,与2014年整体成交量551066㎡,总成交金额4.7亿元相比有较大幅度下降。绝大部分是住宅用地,由此可见,2017年的兴宁市房地产市场供应量区域竞争激烈程度不会下降。

  1.兴宁是粤东区域经济联系的重要节点和跳板,近年来兴宁经济各项指标均稳固增长,城市化进程步入快车道。

  3.新城开发板块拿地便宜,项目以地产开发为主,配套设施建设完善为辅,政府对此类项目都比较支持,包括土地较低价出让,相关基础配套建设的配合等。

  1.兴宁缺乏规模化工业支撑和鲜明的产业链条,城市建设和商业环境及分为都未有质的飞跃,商业需求普遍以生活需求为主。

  2.兴宁人口结构呈现哑铃状结构(老年、儿童、青少年为主),大量青壮年人群外出务工或创业,人均收入仅16384元,整体消费力不足。

  2.珠三角城市房价总体上不仅绝对值高,相对涨幅也较大。高房价使得外出创业、务工青年转向回乡置业。

  3.未来1-2年,南部新城规划配套的落位,高铁即将开通,南部新城区域价值已被认可,将成为购房者的置业首选区域。

  2.大盘开发要求前期需考虑配套导入,把相关配套做好,对开发企业的资金实力要求非常高,需要大量的资金投入,且要有足够丰富的开发经验,过程中不能有任何差错,每一步都要踩准点。在展示面不足的情况下,靠常规认筹手法等,很难实现资金回笼快速回笼。故开发企业需要衡量前期的投入量及后期利润回报周期,对于本土开发商来说,我们会看到多个开发企业共同参与的情况。

  3.同时兴宁南部新城发展将进入激烈的竞争时代,10万㎡体量的项目将成为主流,30万㎡体量项目均达3-5个,且大盘将快速抢占市场份额,因此,将会给兴宁中小楼盘会带来较大冲击。

  结语:兴宁是我们共同的家园,现在正处于城镇化快速发展的过程中,不论游子在外发展如何,回家是我们共同的信仰,愿我们兴宁一中的校友,在推动家乡发展方面,发挥我们的人才优势,多作贡献!

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